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牛刀:中国房价泡沫将于2012年破灭  

2010-06-25 14:57:16|  分类: 生活 |  标签: |举报 |字号 订阅

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牛刀:中国房价泡沫将于2012年破灭

 

是泡沫肯定会破,这已经成为市场的共识。泡沫之所以是泡沫,是因为泡沫的发酵经过了一个漫长的周期,逐步被吹大的。当泡沫吹大到一定程度的时候,泡沫的力量就变得非常强大,往往是外力非能够改变其内在的强大,最后这种强大撑破了外在的客观世界,而砰然破灭。

 

中国房价的泡沫不同的是,这种泡沫在破灭之前,还能制造一种美丽凄凉的假象,以“猪坚强”等骗取人们的同情,伺机制造更大的泡沫,因而泡沫破起来危害性也就更大。

 

但是,现在中国房价的泡沫已经在开始破了。这个泡沫在破的时候,因为一切都不以人的意志为转移,其破灭的特征为人们知之甚少。也就是说,中国房价泡沫在人们不知不觉之中,已经在开始破了。

 

人们认识客观世界,尤其是认识某种未能熟知的经济现象,往往采取的是类比和预测的方法。中国房价泡沫破灭前也是一样,比方说不久前网上流传的与日本房价崩盘对照表,就是用这种类比的手法。只是非常遗憾,这种类比有一定的客观性和科学性,然而被中国的开发商动员媒体一起,将其娱乐化了。最后,成了人们茶余饭后的笑谈,未能引起足够的警觉。

 

只是现在不警觉已经不行了。根据凯恩斯经济周期性的原理,对房价泡沫的认知过程,其实也是一个对某种经济现象周期性考量的过程。在这个充满思辨、理性的学术研究与非理性的客观世界的搏斗中,我们对中国房价破灭图景有了一个清晰的描述:那就是中国房价已经进入破灭的周期,正顺着结构性房价下降——整体性房价下调——房地产崩盘三个阶段才得以完成,中国社会应该分别针对这三个阶段出现的情况和危机做出应对。

 

第一个阶段是结构性房价下降,是往往不被发现,却开始普遍存在的泡沫破灭。中国房地产的结构性泡沫破灭有两大特征:一是区域概念泡沫的破灭。比方说三亚房价泡沫破灭,12.8万元每平方米的公寓,现在只能卖4.8万元,其实这个价格也有泡沫;比方说北京燕郊1万元的住宅,现在只能卖0.6万元每平方米,燕郊的住宅对北京人来说,介乎于商品住宅和小产权房之间,商品住宅买不起小产权房不敢买的人,才会出手买燕郊的住宅,所以,这个住宅价格应该在商品住宅和小产权房之间才会有市场。用这个标准来衡量,燕郊的住宅只值3200元至3600元。还有上海迪斯尼周边住宅泡沫的破灭,深圳后海住宅泡沫的破灭都是如出一辙。二是产品结构泡沫的破灭。2009年推出商品住宅,很多是价格离谱的豪宅,专门为投机炒家设计的产品,在许多概念的光环中,迷惑了市场,现在房价一落千丈。

 

区域性房价的大幅下跌,不属于房价的正常调整,而是泡沫破灭的现象。因为这种下降是局部性的,而且,往往是房价猛涨后的下降,所以,不被市场重视。但是,当中国万千个区域性房价这样大幅的下调时,所带来的后果一样是灾难性的。特别是在下降的过程中,不可能一次将房价调到位,往往在下调的过程中,还吸引一些企图抄底的买家,结果底没抄到,还白白损失巨款。

 

第二个阶段是整体性房价下调。在成交量低迷、市场观望心理强烈的状态下,中国的房地产上市公司和一批资金来源比较匮乏的小型房企,将开始下调房价。这个阶段往往在结构性房价泡沫正在破灭的时候,就有开发商开始引领降价大潮。这个阶段有三个特征,一是标杆性,比方说万科作为中国房地产的龙头开始降价,会引起很多楼盘跟风降价;二是持续性,整体性房价下降从开始到爆发全国性的下降需要半年多的时间,而且会持续很长时间;三是阶段性,因为流动性还在,所以市场这段时间是每降价20%,都可以消化一部分购买力,呈现的是波浪型的向下降价。就中国国情来讲,这个阶段是大规模爆发由此产生的社会矛盾的阶段,比方说退房潮,断供潮,会如期而至。

 

这一轮房价的整体性下降,还将伴随着地方政府债务问题的爆发。尽管不是导致经济崩溃,但是,一定会引发社会危机。有的地方政府会不顾一切的大规模卖地,设法圈钱,完全不顾民生,强行拆迁。当然,主要发生在三四线城市,一定要引起足够的重视。

 

第三个阶段房地产出现行业性崩盘,泡沫正式破灭。中国房地产商尽管数量很大,但是,真正的品牌开发商不太多。由于土地垄断,大多数房企都是抱着空手套白狼的想法,挤进这个产业,有的只是一个项目公司,楼盘卖完了人都找不着。因此,稂莠不齐,面临洗牌,最后能够存活下来的只有占总量20%的上市公司和品牌房企,也就是说,现在中国70个大中城市的2.6万家开发商中,一半是项目公司面临自行解体,还有30%是破产倒闭,只有5000多家房企可以幸存,很多将承担二三线城市商业地产的开发和经营,有一部分将要承担各大城市的保障性住房的开发。

 

中国经济的房地产的时代宣告结束。但是,因为房地产的过热引发的产能的全面过剩,将要导致中国经济开始进入十年以上的调整周期。历史的看待房价泡沫的破灭,每一个中国人都应该进行认真的反思,为什么在有那么多前车之鉴的情况下,一定要把中国的房地产推向崩盘呢?

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